Steuerplanung bei Immobilien [Interview Teil 3]
Andreas Münch, Sophie Bartz
Die Frage der rechtzeitigen, steueroptimalen Planung bei einer Grundstücksübertragung ist essentiell. In diesem Interview mit Herrn Münch gehen wir dieser Frage nach. Herr Münch ist ein Absolvent der Kalaidos Fachhochschule / SIST - Schweizerisches Institut für Steuerrecht und hat eine Masterarbeit zum Thema "Steuerplanung bei Erwerb, Erstellung und Übertragung von Liegenschaften“ zur Erlangung des akademischen Grades: MAS FH in Swiss and International Taxation / LL.M. Swiss and International Taxation verfasst.
Herr Münch, wie kann die Übertragung von Immobilien in eine eigene Gesellschaft steueroptimal gestaltet werden?
Wichtig ist, dass der Steuerpflichtige sich seiner Strategie im Zusammenhang mit Liegenschaften bewusst ist. Nur so kann die optimale Struktur für jeden Einzelnen geschaffen werden. Es ist entscheidend, ob der Steuerpflichtige seine Liegenschaften „nur“ Halten und Verwalten will, oder ob er aktiven Handel mit den Liegenschaften betreiben will und so Gewinne aus Verkäufen erzielen will.
Grundsätzlich kann man sagen, dass die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler für Privatpersonen in der Regel zu vermeiden ist, da durch die Besteuerung der Gewinne über die Einkommenssteuer aufgrund der Progressionswirkung eher unattraktiv ist. Und die zusätzlich auf den Gewinnen geschuldeten Sozialversicherungsbeiträge entsprechen praktisch einer zusätzlichen Steuer, da diese Beiträge in den meisten Fällen nicht rentenbildend sind.
Erschwerend kommt hinzu, dass aktuell der Kanton Zürich keine Rulinganfragen betreffend Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler mehr beantwortet, sondern sich auf den Standpunkt stellt, dass die Beurteilung erst im Zeitpunkt eines Verkaufes erfolgen wird. Dies ist für die Steuerpflichtigen und auch deren Berater eine sehr unglückliche Situation, weil dadurch die ganze Steuerplanung erschwert wird. Erfolgt die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler beim Verkauf durch das Steueramt, können die Liegenschaften nicht mehr rückwirkend in eine Immobiliengesellschaft übertragen werden, um die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler zu umgehen.
Die Planung muss also frühzeitig erfolgen und man muss seine Risiken frühzeitig abwägen, damit die optimale Struktur erstellt werden kann.
Was ist Ihr Fazit?
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass jeder Fall mit einer Immobilientransaktion einen Einzelfall darstellt und separat zu würdigen ist. Neben den steuerlichen Konsequenzen können auch andere Bedürfnisse wie z.B. die Nachfolgeplanung oder die Haftung entscheidende Kriterien sein, um seine optimale Struktur des Erwerbs, des Haltens und des Verkaufs resp. der Übertragung von Liegenschaften aufzusetzen.
Besten Dank Herr Münch für das interessante Interview und die wertvollen Einblicke in die Steuerplanung bei Erwerb, Erstellung und Übertragung von Liegenschaften.
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Hier kommen Sie zu den ersten beiden Teilen des Interviews mit Herrn Münch aus der Blogreihe "Steuerplanung bei Immobilien":
Steuerplanung bei Immobilien [Interview Teil 1]: Relevanz der Steuerplanung, steuerliche Beweggründe für eine Immobiliengesellschaft
Steuerplanung bei Immobilien [Interview Teil 2]: Steuerliche Nachteile einer Immobiliengesellschaft, Steuerfolgen bei Immobilientransaktionen, Stolpersteine bei der Übertragung von Immobilien eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers in eine eigene Immobiliengesellschaft
