Steuerplanung bei Immobilien [Interview Teil 1]

Gesellschaften werden häufig für den Erwerb, die Erstellung und die Übertragung von Liegenschaften eingesetzt. Thema dieses Interviews sind die steuerlichen Vor-und Nachteile von Immobilientransaktionen durch eine eigene Gesellschaft. Dies erfolgt in den meisten Fällen über eine Immobiliengesellschaft.

Herr Münch, Ihr Masterarbeitsthema zur Erlangung des akademischen Grades: MAS FH in Swiss and International Taxation / LL.M. Swiss and International Taxation an der Kalaidos Fachhochschule bzw. dem SIST- Schweizerisches Institut für Steuerrecht war „Steuerplanung bei Erwerb, Erstellung und Übertragung von Liegenschaften“. Wie sehen Sie die Relevanz/Aktualität Ihres Masterarbeitsthemas?

Seit Einführung der privilegierten Dividendenbesteuerung im Rahmen der USTR II ist das indirekte Halten von Immobilien über eine Immobiliengesellschaft ein Dauerthema in der Steuerberatung. Die wirtschaftliche Doppelbesteuerung auf Stufe Gesellschaft und Aktionär wurde im Rahmen der USTR II durch die Teilbesteuerung oder das Teilsatzverfahren bei der Besteuerung von Dividenden wesentlich reduziert.

Gerade durch diese Möglichkeit des indirekten Haltens von Immobilien sind die Fragen betreffend optimaler Anlagestruktur in der Arbeit als Steuerberater von grosser Wichtigkeit. Die Immobiliengesellschaft ist heutzutage allgegenwärtig und die konkreten Anfragen betreffend Steuerfolgen bei Erwerb, Erstellung und Übertragung von Liegenschaften nehmen ständig zu.

Bei der Investition in eine Immobilie wird grundsätzlich in eine Erwerbs-, Halte- und Exitphase unterschieden. Eine zielgerichtete Investitionsstrategie setzt voraus, dass man sich mit den Steuerfolgen in allen drei Phasen auseinandersetzt.

Was sind die steuerlichen Beweggründe für eine Immobiliengesellschaft?

Durch die Gründung einer Immobiliengesellschaft erfolgt eine jährliche Steuerersparnis aufgrund der tieferen Steuersätze auf Stufe der juristischen Person und der Reduktion des steuerbaren Gewinnes durch Abschreibungen und Rückstellungen.

Auch die Möglichkeit der Thesaurierung der Gewinne in der Immobiliengesellschaft ist ein steuerlicher Vorteil, da bei fehlender Ausschüttung an den Aktionär keine Einkommensbesteuerung erfolgt und der vorhandene Cashflow wieder in neue Immobilien investiert werden kann.

Eine Immobiliengesellschaft eignet sich grundsätzlich in Kantonen mit dualistischem System, da die Gewinne somit der Gewinnsteuer statt der Grundstückgewinnsteuer unterliegen und somit zu tieferen Sätzen besteuert werden.

Weitere steuerliche Vorteile sind die Möglichkeiten des Verkaufs der Immobiliengesellschaft in einem Share Deal und die Abschirmungswirkung vor der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, womit auch die Sozialversicherungsbeiträge (AHV) auf das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit vermieden werden können.

Zudem kann eine Immobiliengesellschaft interessant sein, wenn der Aktionär Wohnsitz in einem Niedrigsteuerkanton (z.B. Schwyz, Zug usw.) hat und die Liegenschaften in einem Kanton liegen, der einen höheren Steuersatz hat, da die Dividenden und der Vermögenssteuerwert der Aktien am Wohnort des Aktionärs besteuert werden und nicht am Belegenheitsort der Liegenschaften.

# # #

In einer Fortsetzung beschäftigen wir uns mit der Frage, welche Steuerfolgen und Stolpersteine bei Immobilienübertagungen von natürlichen Personen in eine eigene Gesellschaft auftreten können.