Steuerfolgen des Immobilienhandels (2/2)

Private Investorinnen und Investoren erachten Immobilien seit mehreren Jahren als eine langfristig sichere Vermögensanlage.

Von Seiten der Steuerbehörden besteht jedoch das Risiko als gewerbsmässige/r Liegenschaftenhändler/in qualifiziert zu werden, wenn folgende Indizien nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung vorliegen:

1. Systematische oder planmässige Art und Weise des Vorgehens
2. Häufigkeit der Transaktionen
3. Enger Zusammenhang der Tätigkeit mit der beruflichen Tätigkeit
4. Kurze Besitzdauer
5. Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte
6. Reinvestition der Gewinne in gleichartige Anlagen

 

Wer als gewerbsmässige/r Liegenschaftenhändler/in qualifiziert, betreibt steuerrechtlich eine selbständige Erwerbstätigkeit mit der Folge der Besteuerung der Liegenschaftsgewinne durch die direkte Bundessteuer, anstelle eines steuerfreien privaten Kapitalgewinns.

Grundsätzliches zur Besteuerung beim Immobilienhandel

Im Grundsatz stellt die Verwaltung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen keine selbständige Erwerbstätigkeit dar. Es ist dabei unbeachtlich wie hoch das verwaltete Vermögen ist, ob die Verwaltung professionell erfolgt und eine Buchhaltung geführt wird. Auch das Vorliegen einer kaufmännischen Buchhaltung alleine vermag keine selbständige Erwerbstätigkeit zu begründen.

Gestützt auf Art. 16 Abs. 3 DBG besteuert der Bund weder Gewinne auf privaten Grundstücken noch solche auf beweglichem Privatvermögen.

Einzig Gewinne auf Grundstücken des Geschäftsvermögens sowie Gewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel unterliegen aufgrund von Art. 18 Abs. 2 DBG und Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG auf Bundesebene der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer. Des Weiteren unterliegen solche Liegenschaftsgewinne resp. das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit dann auch der AHV gem. Art. 17 ff. AHVV, sofern sie das 17. Altersjahr zurückgelegt haben.

Aus diesem Grund ist die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbsmässigkeit essentiell und von entscheidender Bedeutung.

Grundstückgewinne aufgrund der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen auf Kantons- und Gemeindeebene gem. Art. 12 Abs. 1 StHG der Grundstückgewinnsteuer.

Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Geschäftsvermögens unterliegen entweder der Einkommens- resp. Gewinnsteuer (dualistisches System) oder der Grundstücksgewinnsteuer (monistisches System).

Steuerneutrale Überführung von Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft

Sollte sich nun eine natürliche Person als gewerbsmässige/r Liegenschaftenhändler/in qualifizieren, stellt sich unweigerlich die Frage nach möglichen Umstrukturierungsmöglichkeiten, sprich wie bringt man den gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel inklusive aller Aktiven und Passiven möglichst steuerneutral in eine Kapitalgesellschaft ein.

Das Betriebserfordernis gemäss Kreisschreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung („KS ESTV“) Nr. 5 Ziff. 3.2.2.3 ist im Rahmen einer steuerneutralen Umstrukturierung beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel enorm wichtig.

Im Hinblick auf das Halten und Verwalten eigener Immobilien führt das KS ESTV Nr. 5 unter Ziff. 3.2.2.3 weiter auf, dass das Halten und Verwalten eigener Immobilien erst dann ein Betrieb darstellt, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es erfolgt ein Marktauftritt oder es werden Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet;
• Die Unternehmung beschäftigt oder beauftragt mind. eine Person für die Verwaltung der Immobilien (eine Vollzeitstelle für rein administrative Arbeiten);
• Die Mieterträge betragen mind. das 20-fache des marküblichen Personalaufwandes für die Immobilienverwaltung.

Aufgrund der Vorgaben der ESTV müsste für das Erfüllen des Betriebserfordernis i.Z.m. Liegenschaften im Geschäftsvermögen ein Immobilienportefeuille im Wert von schätzungsweise CHF 25 bis CHF 30 Mio. aufweisen, was wohl sehr hoch ist.

Nichts desto trotz zeigt uns die Praxis, dass einige Kantone von der Steuerneutralität von solchen Überführungen absehen und stur den Vorgaben der ESTV folgen, was sehr bedauerlich ist und in Frage gestellt werden muss. Es gibt jedoch andere Kantone, die eigene Vorgaben in diesem Zusammenhang definiert haben. Diese Vorgaben stellen im Vergleich zur Definition gem. KS ESTV Nr. 5 Ziff. 3.2.2.3 eine Erleichterung dar, was selbstverständlich zu begrüssen ist.

Praxis des Kantons Luzern

Der Kanton Luzern verfolgt nach dem Luzerner Steuerbuch im Zusammenhang mit dem Betriebsbegriff bei gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel eine im Verhältnis zum KS ESTV Nr. 5 erleichterte Praxis.

Im Steuerbuch des Kantons Luzern wird darauf hingewiesen, dass für die Beurteilung, ob beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler/in von einem Betrieb im Sinne des Umstrukturierungsrecht ausgegangen werden kann, die Regelung gem. KS ESTV Nr. 5 nicht ausreichend ist. Sodann sind zusätzliche Überlegungen gem. StB LU § 26 / 75 Nr. 2 Ziff 2 anzustellen.

Die Praxis des Kantons Luzern besagt, dass im Grundsatz der aktive Liegenschaftenhandel das Betriebserfordernis erfüllt, sofern die entsprechenden Kriterien betreffend gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel ebenfalls erfüllt sind.

Diese Praxis des Kantons Luzern ist sehr zu begrüssen und berücksichtigt insbesondere die wirtschaftliche Sichtweise des Sachverhalts.

Fazit

Qualifiziert eine steuerpflichtige Person (im Nachhinein) als gewerbsmässige/r Liegenschaftenhändler/in, stellt sich die Frage nach einer optimalen Strategie aus steuerlicher sowie aus wirtschaftlicher Sicht.

Der indirekte Handel mit Liegenschaften, sprich der Handel mit Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft in Form einer Kapitalgesellschaft, kann sich gegebenenfalls von Anfang an sehr lohnen, wie in einem ersten Blogbeitrag bereits aufgezeigt worden ist.

Lesen Sie hier weitere Blogbeiträge zum Thema Steuerplanung bei Immobilien.