Steuerfolgen des Immobilienhandels (1/2)

Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfelds sehen sich immer mehr private sowie institutionelle Investorinnen und Investoren gezwungen, ihre liquiden Mittel zum Zwecke der Renditeoptimierung und Sicherung ihrer Vermögenswerte u.a. in Immobilien zu investieren – auch weil das Vertrauen in die Aktienmärkte seit der Finanzkrise im Jahre 2008 verloren ging und nur langsam wieder aufgebaut wird.

Nun ist es sozusagen ein Trend geworden, Eigentumswohnungen zu kaufen, jedoch nicht selbst zu bewohnen, diese weitervermieten um entsprechende Renditen zu generieren. Investorinnen und Investoren fühlen sich damit sicherer als mit Wertschriftenspekulationen an den Börsen.

Andere gehen noch einen Schritt weiter und kaufen sanierungsbedürftige Liegenschaften, um sie zu sanieren und sie später gegebenenfalls abparzelliert mit einem Gewinn zu veräussern.
Diejenigen, die über grössere Mittel verfügen, kaufen sich Grundstücke auf denen anschliessend ganze Überbauungen erstellt werden, um diese dann entweder zu veräussern oder zu vermieten.

Anlagestrategie bei Immobilien

Die Anlagestrategie des Investors bzw. der Investorin ist von entscheidender Bedeutung für eine steuerlich optimale Investition in Immobilien. Es spielt eine Rolle, ob nun in eine Renditeliegenschaft investiert werden soll, oder ob der/die Investor/in grundsätzlich Liegenschaftsgewinne aufgrund Immobilienhandel erzielen möchte. Zudem kann schlussendlich der Exit (Liquidation) respektive der Ausstieg aus den Investitionen oder die Nachfolgesituation entscheidend sein.

Private Vermögensverwaltung vs. Immobiliengesellschaft

Die steuerlichen Vor- bzw. Nachteile betreffend dem Halten und Verwalten von Immobilien über Immobiliengesellschaften in Form einer Kapitalgesellschaft bzw. als natürliche Person im Privatvermögen kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden:

Quelle: TRETOR Newsletter Ausgabe Mai 1/2013

Angenommen es wird lediglich in Renditeliegenschaften (sog. Kapitalanlageliegenschaften) investiert und die Liegenschaften werden im Grundsatz über längere Dauer gehalten, in solchen Fällen kann es aus steuerlicher sowie aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein, die Liegenschaften im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung zu halten und zu verwalten.

Insbesondere der Pauschalabzug für steuerpflichtige Personen mit Liegenschaften im Privatvermögen anstelle der tatsächlichen Kosten kann bei Liegenschaften mit geringen Unterhaltskosten interessant sein und eher für das private Halten und Verwalten von Liegenschaften sprechen.

Auf der anderen Seite können bei Kapitalanlageliegenschaften, welche in Immobiliengesellschaften im Anlagevermögen gehalten werden, ordentliche Abschreibungen vorgenommen werden, welche den steuerbaren Gewinn schmälern. Bei Abschreibungen sind jedoch Schranken zu berücksichtigen.

Die Gewinnsteuersätze sind in vielen Kantonen gesunken, was den Handel mit Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft in Form einer Kapitalgesellschaft attraktiver macht. Zudem wurde im Rahmen der Unternehmenssteuerreform II die privilegierte Dividendenbesteuerung bei qualifizierter Beteiligung eingeführt und damit die Einkommenssteuerbelastung erheblich reduziert.

In allen Fällen ist eine auf den konkreten Sachverhalt abgestimmte Analyse unabdingbar und erfordert eine genaue Planung. Insbesondere können die Unterhaltskosten, der Verwaltungsaufwand sowie die Besteuerung bei einem allfälligen Liegenschaftsverkauf für die Entscheidung ausschlaggebend sein.

In einem nächsten Blogbeitrag gehen wir auf den gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ein und auf die steuerneutrale Überführung von Liegenschaften aus dem Privatvermögen in eine Immobiliengesellschaft.

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Dieser Blogbeitrag basiert auf einer Masterarbeit zur Erlangung des akademischen Grades Master of Advanced Studies (MAS) FH in Swiss and International Taxation /LL.M. Swiss and International Taxation an der Kalaidos FH bzw. dem SIST-Schweizerisches Institut für Steuerrecht.