Mietzinsen: Auswirkung des Lockdowns auf KMU
Prof. Dr. iur. Rainer Klopfer
Gewerbemieten stellen sehr oft einen beachtlichen Teil der Fixkosten für KMU dar, beispielsweise für Restaurants, Läden, Coiffeursalons, usw. Bezahlen die KMU während des Lockdowns ihre Mieten weiter, laufen sie Gefahr, Konkurs zu gehen. Bezahlen sie die Mieten nicht, entsteht die Gefahr, dass sie kurzfristig ausgewiesen und über keine Geschäftsräumlichkeiten mehr verfügen, was ebenfalls zum geschäftlichen Ruin führen kann. Aufgrund dieser drohenden Notlagen entstand der Ruf nach Notrecht des Bundes. Der Bundesrat hat am 8. April 2020 bekanntgegeben, bei den Geschäftsmieten kein Notrecht anzuwenden. Zu Recht, weil es ist nicht nötig. Denn das schweizerische Privatrecht bietet Lösungen für das Problem.
Zwar gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Aber schon das römische Recht kannte den Grundsatz der „clausula rebus sic stantibus“! Er ist als ungeschriebener Grundsatz Inhalt des schweizerischen Rechts geworden. Sowohl Lehre wie Rechtsprechung anerkennen diesen Grundsatz. Danach erfährt der Grundsatz, wonach Verträge stets zu halten sind, eine Einschränkung, nämlich, dass „die Verhältnisse so bleiben“ wie beim Vertragsschluss.
Eine Frage der Vertragslücke
Nach der herrschenden Lehre handelt es sich bei der clausula rebus sic stantibus nicht um eine Rechtsmissbrauchsproblematik, sondern um eine Frage der Vertragslücke. Weil der Fall – hier der Lockdown, also ein Verbot das Geschäft zu betreiben – im Vertrag nicht geregelt ist, liegt eine Lücke vor. Diese ist durch die Parteien selbst (durch Verhandlungen und Vertragsanpassungen) oder durch das Gericht zu schliessen. Dabei ist jeder Fall einzeln zu behandeln; es gibt keine generelle Corona-Regel für eine Lückenschliessung. Im Einzelfall muss geprüft werden, welche Auswirkungen der Lockdown für die Parteien hat und welche adäquate Anpassung des Mietzinses sich aufdrängt. Das Resultat kann eine prozentuale Herabsetzung für die Dauer des Lockdowns bedeuten oder gar eine Senkung auf null.
Notrecht ist nicht nötig
Zwar könnte der Einwand erhoben werden, die vorherrschende Epidemie sei voraussehbar gewesen, weswegen kein Fall für die clausula rebus sic stantibus vorliege. Selbst wenn man das annehmen würde, könnte dem erfolgreich entgegengehalten werden, dass zumindest die wirtschaftlichen Folgen des vorliegenden Ausmasses nicht vorhersehbar waren. Die Anwendung der clausula rebus sic stantibus drängt sich daher auf. Notrecht ist nicht nötig.
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