Steuerplanung bei Immobilien [Interview Teil 2]
Andreas Münch, Sophie Bartz
Kennen Sie die steuerlichen Nachteile einer Immobiliengesellschaft und wissen Sie, was man bei Immobilientransaktionen beachten muss? In einem ersten Interview mit Herrn Münch haben wir über die Beweggründe und steuerlichen Vorteile einer Immobiliengesellschaft gesprochen. Nun beschäftigen wir uns mit den Steuerfolgen und Stolpersteinen bei Immobilienübertagungen in eine eigene Gesellschaft.
Herr Münch, können Sie uns sagen, welche steuerlichen Nachteile eine Immobiliengesellschaft aufweist?
Die steuerlichen Nachteile einer Immobiliengesellschaft liegen in der meist höheren Vermögenssteuer als bei Direktbesitz der Liegenschaften. Der Vermögenssteuerwert der Aktien ist in der Regel höher als der Vermögenssteuerwert der Liegenschaften. Zudem fallen bei der Übertragung von bestehenden Liegenschaften auf die Immobiliengesellschaft meist hohe Gestehungskosten (Grundstückgewinnsteuer) an und die Ausschüttung der Substanz an den Aktionär unterliegt der Einkommenssteuer und Verrechnungssteuer.
Welche Steuerfolgen muss man bei Immobilientransaktionen beachten?
Grundsätzlich kann man festhalten, dass die Steuerfolgen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen mannigfaltig sind. Sie können wie bereits angesprochen von der klassischen Grundstückgewinnsteuer über die Einkommens- resp. Gewinnsteuer, der Verrechnungssteuer, der Emissions- und Umsatzabgabe, bis zur Handänderungssteuer reichen. Zudem sind der MWST, der Erbschaft- und Schenkungssteuern und auch den kantonalen Gebühren Beachtung zu schenken.
Es bleibt ausdrücklich zu erwähnen, dass die kantonalen Praxen gerade im Bereich der Besteuerung von Liegenschaften stark voneinander abweichen können. Daher ist es in allen Fällen, in welchen es um Fragen betreffend Steuerfolgen im Zusammenhang mit Liegenschaften geht unerlässlich, sich mit den kantonalen Praxen intensiv auseinander zu setzen und wenn möglich mittels Rulings die Steuerfolgen vorgängig abklären zu lassen. Nur so bleibt man vor bösen Überraschungen gewahrt.
Welche wesentlichen Stolpersteine gibt es bei der Übertragung von Immobilien eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers in eine eigene Immobiliengesellschaft?
Der wesentlichste Stolperstein bei der Übertragung von Liegenschaften ist das Erfüllen des Betriebserfordernisses, welches kantonal unterschiedlich ausgelegt wird. Gerade im Bereich einer steuerneutralen Umstrukturierung eines aktiv tätigen Liegenschaftenhändlers kann das Betriebserfordernis nicht nur an den quantitativen Vorgaben des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 1. Juni 2004 (KS EStV Nr. 5) aufgehängt werden, sondern es muss eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden. Hier wird es interessant zu sehen sein, wie das Bundesgericht entscheiden wird, wenn ein solcher Fall den Instanzenweg geht. Bis jetzt fehlt die klare Antwort des Bundesgerichts auf die Frage, ob die erwähnten quantitativen Vorgaben des KS EStV Nr. 5 in jedem Fall zwingend erfüllt sein müssen. Die Tendenz in einigen Kantonen lässt erkennen, dass bei einer aktiven Handelstätigkeit eines Liegenschaftenhändlers durchaus eine steuerneutrale Umstrukturierung möglich ist, auch wenn die Voraussetzungen des Betriebserfordernisses gemäss KS EStV Nr. 5 nicht erfüllt sind, was sehr zu begrüssen ist.
In einem dritten Interview beschäftigt uns die Frage der rechtzeitigen, steueroptimalen Planung bei einer Grundstücksübertragung.
