Steuerrecht

Steuern bei Liquidationsgewinn

27. Januar 2020

Kann ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler die Liquidationsgewinnsteuer nach Art. 37b DBG beanspruchen? Diese Frage stellt sich für alle gewerbsmässigen Händler. Im Vordergrund steht sie bei den gewerbsmässigen (Quasi-) Liegenschaftenhändlern. Denn (Quasi-) Liegenschaftenhändler gibt es viele. Als Quasi-Liegenschaftenhändler gelten gemäss Bundesgericht Personen, die weder haupt- noch nebenberuflich einen Liegenschaftenhandel betreiben (BGer 10.9.2015, E. 1.4).

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Liquidationsgewinnsteuer durch Liegenschaftenhändler (Symbolbild)

Zweifel in der Praxis - Beendet ein Liegenschaftenhändler seine Tätigkeit auch wirklich?

In der Praxis zweifeln Steuerbehörden zuweilen, ob ein gewerbsmässiger (Quasi-) Liegenschaftenhändler seine selbständige Erwerbstätigkeit auch wirklich definitiv aufgibt, weil diese Art von Tätigkeit nicht selten auch über das Renteneintrittsalter hinaus ausgeübt werden kann und auch wird.
Die Dienststelle Steuern Kanton Luzern etwa hat restriktive Kriterien definiert, die erfüllt sein müssen, damit ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eine Privatentnahme machen darf (StB LU, § 25 Nr. 4, Ziff. 4.2): «Der/die Liegenschaftenhändler/in hat nur noch eine/vereinzelte Liegenschaft/en des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels; der/die Liegenschaftenhändler/in erklärt ausdrücklich, den gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel aufzugeben und seine/ihre Liegenschaft/en als langfristige Kapitalanlage behalten zu wollen; der/die Liegenschaftenhändler/in ist im Zeitpunkt der Überführung mindestens 60 Jahre alt; die Liegenschaft/en eignet/eignen sich als langfristige, private Vermögensanlage; das heisst es handelt sich um (ein) überbaute/s, vermietete/s Objekt/e im Alleineigentum des/der Liegenschaftenhändlers/ -händlerin, welche/s einen laufenden Ertragsüberschuss zu generieren vermag/vermögen; während den fünf, der Privatentnahme folgenden Jahren, erfolgt keine Veräusserung dieser Liegenschaft/en» und der Pflichtige unterzeichnet eine diesbezügliche Erklärung.

Bisherige Auffassung der ESTV

Nach bisheriger Auffassung der ESTV können sich Quasi-Liegenschaftenhändler nicht auf Art. 37b DBG berufen (dazu auch BGer 24.6.2019, 2C_960/2018 sowie auch das vorinstanzliche Urteil: VGer ZH 12.9.2018, SB.2018.00058).

Begründung

Die ESTV argumentiert in die bereits genannte Richtung (VGer ZH 12.9.2018, SB.2018.00058, E. 3.2): «Ein Quasi-Liegenschaftenhändler könne … seine selbständige Erwerbstätigkeit gar nie aufgeben – also weder durch Verkauf noch durch Überführung einer Liegenschaft in das Privatvermögen. Selbst wenn der Quasi-Liegenschaftenhändler keine Liegenschaften mehr besitzen würde, bestehe immer noch die Möglichkeit, dass er auch später noch im Nebenerwerb eine Liegenschaft kauft und wieder verkauft, was wiederum als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifiziert werden müsse.»

Dies hiesse, dass ein (Quasi-) Liegenschaftenhändler die zweite Voraussetzung, die definitive Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per se nie erfüllen könnte, was eine Benachteiligung einer bestimmten Kategorie von Selbständigerwerbenden gleichkäme.

Neuer Entscheid

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat in einem von der ESTV geführten Verfahren kürzlich entschieden, dass sich auch Quasi-Liegenschaftenhändler auf Art. 37b DBG berufen können (VGer ZH 12.9.2018, SB.2018.00058, E. 2). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat weder aus dem Wortlaut, der Historie, der Gesetzessystematik, der systematischen Auslegung noch aus der ratio legis Gründe ableiten können, die gegen die Anwendbarkeit von Art. 37b DBG auf Quasi-Liegenschaftenhändler sprechen (VGer ZH 12.9.2018, SB.2018.00058, E. 2). Das BGer (BGer 24.6.2019, 2C_960/2018) hat nun die Auffassung des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich geschützt.

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