Steuerrecht

Millionen-Erbschaften besteuern (3/3)

18. Dezember 2017

Die Grundsteuerbehörden müssen den Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt des Erbvorbezugs / Schenkung genau kennen, um einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beurteilen zu können.

Welche Auswirkungen die Einräumung einer Nutzniessung bzw. eines Wohnrechts und die Kaufs-, Rückkaufs- und limitierten Vorkaufsrechte auf den Wert der Liegenschaft haben, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Mann und Frau im BeratungsgesprächBei einem Erbvorbezug / Schenkung einer Liegenschaft sind die steuerlichen Aspekte genau zu analysieren (Symbolbild) 

Nutzniessung und Wohnrecht: Praxis im Kanton Luzern und Zürich

In den Kantonen Luzern und Zürich wird die Einräumung einer Nutzniessung bzw. eines Wohnrechts im Zeitpunkt der Veräusserung als entgeltliche Gegenleistung des Beschenkten angesehen, die den Verkehrswert des Grundstücks nicht schmälert. Diese Praxis ist umstritten.

Die Gegner argumentieren, dass die Nutzniessung und das Wohnrecht kein Entgelt für die Eigentumsübertragung darstellt, sondern eine Nettobetrachtung anzuwenden ist. Diesem Argument ist nicht zuzustimmen, weil aus wirtschaftlicher Sicht den Personaldienstbarkeiten ein Wert zugerechnet werden kann, der vom Erwerber des Grundstücks geleistet wird. Folglich wird der Verkehrswert des veräusserten Grundstücks durch Gewährung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts an den Veräusserer nicht gemindert.

Um den Wert einer Nutzniessung oder eines Wohnrecht zu bestimmen, sind diese Dienstbarkeiten gemäss den Barwerttafeln von Stauffer/Schaetzle zu kapitalisieren. Als Basis für die Kapitalisierung wird gewöhnlich der geschätzte Mietwert nach Abzug von Unterhaltskosten und Schuldzinsen berücksichtigt.

Diesbezüglich sind die Regelungen der Kantone Luzern und Zürich unterschiedlich und auch innerhalb eines Kantons nicht einheitlich.

Unentgeltliche Kaufs-, Rückkaufs- und limitierte Vorkaufsrechte

Die Veräusserer lassen sich bei teilentgeltlichen Rechtsgeschäften gerne unentgeltliche Kaufs-, Rückkaufs- und limitierte Vorkaufsrechte zu ihren gunsten oder zugunsten von Familienangehörigen im Grundbuch vormerken. So kann sichergestellt werden, dass das Grundstück im Familienbesitz bleibt.

Aufgrund der Rechtsprechung im Kanton Zürich betreffend die Schenkungssteuer mindern solche beim Verkauf eingeräumten Rechte den Verkehrswert des übertragenen Grundstücks nicht.
Diese Schenkungssteuerpraxis kann auch auf die Grundstückgewinnsteuer angewendet werden. Dieses Vorgehen ist sachlich gerechtfertigt. Einerseits wird ein Grundstück tatsächlich mittels einem teilentgeltlichen Rechtsgeschäft geschenkt. Anderseits ist die gleiche Vorgehensweise auch bei Nutzniessungen und Wohnrechten anwendbar, welche bei Vertragsabschluss dem Veräusserer eingeräumt werden.

Fazit

Die gemischte Schenkung wie auch der gemischte Erbvorbezug sind Austauschgeschäfte, die Elemente einer Schenkung und anderer Vertragstypen (z.B. Kauf, Nutzniessung, Wohnrecht, Leibrente, Verpfründung, Kaufsrechte, etc.) enthalten.

Die Kombination dieser Vertragstypen führen zu einer erheblichen steuerrechtlichen Komplexität.

Die Leistungen des Veräusserers und Erwerbers bei teilentgeltlichen Grundstückübertragungen sind genau zu prüfen und zu bewerten. Das Verhältnis der Leistungen ist entscheidend, ob die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird.

Sowohl der Wert der Liegenschaft als auch die Gegenleistungen des Erwerbers können in den Kantonen und deren Gemeinden unterschiedlich bewertet werden.
Aus diesem Grund ist eine detaillierte Prüfung der Regelungen der Kantone und Gemeinden in Bezug auf teilentgeltliche Rechtsgeschäfte vor der Grundstückübertragung unbedingt durchzuführen und das Gespräch mit den Grundsteuerbehörden zu suchen.

Lesen Sie hier mehr zum Schenkungsbegriff und dem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer sowie zu den Methoden, die die Grundsteuerbehören anwenden, um den Wert der Liegenschaft beim Erbvorbezug bzw. bei einer Schenkung zu bestimmen.

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Weiterführende Literaturhinweise:

Stauffer Wihelm / Schaetzle Theo, Barwerttafel und Berechnungsprogramme Band 1, 5. Auflage, Zürich 2001.

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