Steuerrecht

Millionen-Erbschaften besteuern (2/3)

13. Dezember 2017

Die grundstückgewinnsteuerlichen Regelungen bei teilentgeltlichen Rechtsgeschäften sind nicht gesetzlich festgeschrieben. Die Praxis ist jedoch gefestigt und kann nur mit guten Gründen umgestossen werden.

Modellhäuser mit TaschenrechnerGrundsteuerbehörden haben verschiedene Methoden um den Wert einer Liegenschaft beim Erbvorbezug / Schenkung zu bestimmen (Symbolbild) 

In einem ersten Blogbeitrag haben wir uns mit dem grundstückgewinnsteuerlichen Schenkungsbegriff und dem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer (Praxis im Kanton Zürich und Luzern) auseinandergesetzt. In diesem Blogbeitrag erfahren wir, welche Methoden die Grundsteuerbehören anwenden, um den Wert der Liegenschaft beim Erbvorbezug bzw. bei einer Schenkung zu bestimmen.

Bestimmung des Werts der Liegenschaft

Die Grundsteuerbehörden müssen den Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Veräusserung genau kennen. Idealerweise können sich die Behörden auf den Erwerbspreis gemäss den Parteivereinbarungen abstützen.

Falls die Parteien keinen Kaufpreis festgelegt haben oder dem Kaufpreis keine echte rechtsgeschäftliche Bedeutung zukommt, ist auf den Verkehrswert als Ersatzwert abzustellen.

Auswirkung im Kanton Zürich

Besonders bei teilentgeltlichen Grundstückübertragungen kommt dem Verkehrswert entscheidende Bedeutung zu, da nur bei einem offensichtlichen Missverhältnis von 25 Prozent zwischen Verkehrswert und Gegenleistung die Grundstückgewinnsteuer im in den Kantonen Zürich aufgeschoben wird.

Auswirkung im Kanton Luzern

Im Kanton Luzern gilt dies nur beim gemischten Erbvorbezug. Der Verkehrswert ist für die Grundstückgewinnsteuer nach objektiven Grundsätzen zu schätzen.

Vergleichsmethode

Am häufigsten wenden die Grundsteuerbehörden die Vergleichsmethode an. Damit kann auf beste und objektivste Art der Verkehrswert des zu schätzenden Grundstücks ermittelt werden.

Übernahme von Grundpfandrechten

Bei der Übernahme von Grundpfandrechten durch den Erwerber als Gegenleistung für die Grundstückübertragung stellen sich gewöhnlich keine Bewertungsfragen, da die Schuldhöhe vertraglich definiert ist.

Wesentlich schwieriger zu bestimmen ist die Gegenleistung bei der Verpfründung und der Leibrente. Diese ist zum Teil im Voraus nicht genau definierbar. Bei diesen Gegenleistungen ist jedoch unbestritten, dass sie als Entgelt des Erwerbers erachtet werden und den Verkehrswert nicht mindern.

In einer Fortsetzung erfahren wir, welchen Einfluss die (1) Nutzniessung und das Wohnrecht sowie (2) die unentgeltlichen Kaufs-, Rückkaufs- und limitierte Vorkaufsrechte auf den Wert einer übertragenen Liegenschaft im Kanton Luzern und Zürich haben.

Themen: Steuerrecht, Banking und Finance

Autor: Ivan Suppiger

Datum: 13. Dezember 2017

Schlagworte: Grundstuecksgewinnsteuer, Steuerplanung

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