Steuerrecht

Millionen-Erbschaften besteuern (1/3)

06. Dezember 2017

Im Rahmen eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung wird das Eigentum von Liegenschaften regelmässig von einer Generation auf die nächste übertragen. Gewöhnlich behält sich dabei die ältere Generation bis zu ihrem Ableben die Nutzniessung oder das Wohnrecht an der Liegenschaft zurück.

Um die Liegenschaft in der Familie zu behalten, lassen sich die Veräusserer von den Erwerbern oftmals auch ein Kaufs-, Rückkaufs- oder Vorkaufsrecht einräumen. Werden diese Rechte im Zusammenhang mit einer Grundstückübertragung vereinbart, spricht man von einer gemischten Schenkung oder einem gemischten Erbvorbezug.

Älteres Ehepaar lachtEin älteres Ehepaar macht sich Gedanken zur bevorstehenden Grundstücksübertragung (Symbolbild)

Grundstückgewinnsteuerliche Schenkungsbegriff

Der grundstückgewinnsteuerliche Schenkungsbegriff beinhaltet dieselben Kriterien (Zuwendung, Bereicherung, Unentgeltlichkeit sowie Schenkungswille), wie sie auch bei der Schenkungssteuer im Kanton Zürich zur Anwendung kommen.

1. Bei der gemischten Schenkung ist entscheidend, dass der Beschenkte erkennen kann, dass der Erwerbspreis für das Grundstück tiefer ist als ein Preis, der unter Freunden normal gewesen wäre. Somit muss ein objektives Missverhältnis zwischen den Leistungen bestehen und dieses Missverhältnis muss den Parteien auch bewusst sein.

2. Neben dem objektiven Element des Missverhältnisses muss zwingend auch der Schenkungswille (animus donandi) im Zeitpunkt der Schenkung vorhanden sein, damit von einer gemischten Schenkung oder einem gemischten Erbvorbezug gesprochen werden kann.

Aufschub Grundstückgewinnsteuer

Gemäss Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG und den entsprechenden kantonalen Normen führt die Schenkung einer Liegenschaft (auch im Rahmen eines Erbvorbezugs) zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer.

Bei der Gewährung des Steueraufschubs bei gemischten Schenkungen und gemischten Erbvorbezügen gibt es in den Kantonen unterschiedliche Modelle.

Praxis beim gemischten Erbvorbezug

Die Kantone Luzern und Zürich gehen beim gemischten Erbvorbezug Praktikabilitätshalber von einer Prozentschwelle für das Verhältnis von Verkehrswert und Veräusserungserlös (Gegenleistung des Erwerbers) aus, ab welcher eine gemischte Schenkung bzw. ein gemischter Erbvorbezug vermutet wird. Kommt es zu einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen den Leistungen der Parteien, wird die Grundstückgewinnsteuer voll aufgeschoben (Model Vollaufschub).

Praxis bei der gemischten Schenkung

Die gleiche Praxis wie beim gemischten Erbvorbezug wendet der Kanton Zürich auch bei der gemischten Schenkung an.

Im Unterschied dazu wird im Kanton Luzern bei der gemischten Schenkung die Gegenleistung mit dem Anlagewert des geschenkten Grundstücks verglichen. Die Grundstückgewinnsteuer wird nur teilweise aufgeschoben, sofern die Gegenleistung des Erwerbers höher ist als der Anlagewert (Model Teilaufschub: Absolute Methode).

Lesen Sie in den Fortsetzungen mehr zum Thema:

Millionen-Erbschaften besteuern (2/3): Welche Methoden wenden die Grundsteuerbehören an, um den Wert der Liegenschaft beim Erbvorbezug bzw. bei einer Schenkung zu bestimmen?

Millionen-Erbschaften besteuern (3/3): Einfluss der Nutzniessung und des Wohnrechts sowie der unentgeltlichen Kaufs-, Rückkaufs- und limitierten Vorkaufsrechte auf den Wert einer übertragenen Liegenschaft im Kanton Luzern und Zürich.

Themen: Steuerrecht, Banking und Finance

Autor: Ivan Suppiger

Datum: 06. Dezember 2017

Schlagworte: Grundstuecksgewinnsteuer, Steuerplanung

Verwandte Artikel