Steuerrecht

Systemwechsel Eigenmietwert (1/3)

13. November 2017

Gegenwärtig wird im Parlament wieder einmal über einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung diskutiert. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats (WAK-N) hat eine parlamentarische Initiative lanciert und wird mit der einstimmigen Gutheissung durch die Schwesterkommission des Ständerates (WAK-S) eine Vorlage zu diesem Thema ausarbeiten.

Computertastatur Suche HausWird es bald zu einem Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung kommen? (Symbolbild)

Die Besteuerung von Wohneigentum ist seit jeher umstritten. Doch warum ist gerade der Eigenmietwert so umstritten und welche steuerliche Behandlung von Wohneigentum führt zu einem systematisch korrekten Ergebnis? In diesem ersten Teil wird auf die aktuelle Situation eingegangen und anhand eines Zahlenbeispiels die steuerliche Belastung von Mietern und Eigenheimbesitzern aufgezeigt. 

Zahlenbeispiel

Aus steuersystematischer Sicht ist der Eigenmietwert konform aufgebaut. So muss zwar ein fiktives Einkommen auf Wohneigentum besteuert werden, es lassen sich jedoch auch die dem Einkommen gegenüberstehenden Gewinnungskosten abziehen, wodurch das Netto(natural)einkommen der selbstgenutzten Liegenschaft versteuert wird. Ob jedoch mit dieser Besteuerung eine horizontale Steuergerechtigkeit zwischen Mietern und Wohneigentümer erreicht wird, kann – entgegen den Aussagen des Bundesgerichtes (BGE 99 Ia 349) - nicht mit richtig oder falsch beantwortet werden. Man kann sogar soweit gehen und sagen, dass es sich dabei um eine verteilpolitische Frage handelt, was folgendes Zahlenbeispiel aufzeigt:

Berechnung Systemwechsel Eigenmietwert

A erzielt ein Einkommen von CHF 100’000 und besitzt ein in eine Liegenschaft investiertes Vermögen von einer Million. A investiert durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr in den Unterhalt der Immobilie. B hat ein gleich hohes Erwerbseinkommen, ist Mieter, bezahlt pro Monat CHF 3'000 Miete und hat Wertschriften im Wert von einer Million. Daraus erzielt er eine Rendite von zwei Prozent. A und B sind schuldenfrei.

Ohne Besteuerung eines fiktiven Mietzinseinkommens verfügt A (V1) nach Abzug der Wohnkosten und Einkommenssteuern ein verfügbares Einkommen von CHF 50'000. Mit einer Besteuerung eines fiktiven Mietzinseinkommen von CHF 36'000 kann A (V2) noch über gut CHF 45'000 verfügen. Er fährt dadurch schlechter als B, welcher nach Miete und Steuern CHF 48'000 zur Verfügung hat.

Die gleiche Reihenfolge der steuerlichen Belastung ergibt sich, wenn A und B nur über CHF 500'000 Vermögen verfügen und A zur Finanzierung des Eigenheims eine Hypothek über CHF 500'000 mit einem Zinssatz von zwei Prozent aufnimmt.

Fazit

In diesem Berechnungsbeispiel fördert ein fiktives Mieteinkommen im gleichen Umfang wie eine Marktmiete eine Ungleichbehandlung zu Ungunsten von A gegenüber B. Eine Besteuerung eines Eigenmietwertes im Umfang einer Marktmiete ist somit nicht gerechtfertigt.

Wird der Eigenmietwert inkl. die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten komplett abgeschafft, so profitiert A gegenüber B, da er nun nach Steuern mehr verfügbares Einkommen besitzt als B. Wer wie vom jeweiligen System profitiert hängt jedoch stark von der Ertragslage der Vermögenswerte, der Höhe des Eigenmietwertes oder der Höhe des Liegenschaftsunterhaltes ab. Eine Besteuerung eines fiktiven Mietertrages bringt somit nicht grundsätzlich zu einer Gleichbehandlung von Mietern mit Wohneigentümern und führt nicht zu einer Förderung von Wohneigentum nach Art. 108 Abs. 1 BV.

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Lesen Sie hier mehr zu dem Thema::

Systemwechsel Eigenmietwert (2/3): Welche Faktoren lösen bei der Besteuerung von Wohneigentum ein Gefühl der ungerechten Behandlung bei Mietern und Eigenheimbesitzern aus?

Systemwechsel Eigenmietwert (3/3): Varianten für einen Systemwechsel der Besteuerung von Wohneigentum mit jeweiligen Vor- und Nachteilen nach steuersystematischen und ökonomischen Kriterien

Thema: Steuerrecht

Autor: Philipp Zwahlen

Datum: 13. November 2017

Schlagworte: Einkommenssteuer, Steuerverwaltung

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