Accounting und Controlling

Besteuerung kollektiver Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz und ihrer Anleger [MASTERARBEIT]

25. März 2015

Immobilienfonds verwalten in der Schweiz ein umfangreiches Immobilienvermögen. Dabei fristen jene Immobilienfonds, welche ihre Immobilien direkt halten, aus steuerlicher Sicht ein Dasein abseits der üblichen Besteuerungsregeln. Anders als bei den meisten kollektiven Kapitalanlagen werden der Ertrag aus direktem Grundbesitz und das auf den direkten Grundbesitz entfallende Reinvermögen nicht auf Ebene der Anleger besteuert, sondern auf Ebene der kollektiven Kapitalanlage mit der Gewinn- bzw. Kapitalsteuer erfasst. Der übrige Ertrag sowie das übrige Reinvermögen werden hingegen den Anlegern zugerechnet. Es findet ein Mix aus transparenter und intransparenter Besteuerung Anwendung. Auch kann anders als bei den meisten juristischen Personen zur Gewinnermittlung nicht einfach an den «Saldo der Erfolgsrechnung» angeknüpft werden, da dieser Saldo i.d.R. nicht nur die steuerbaren Erträge aus direktem Grundbesitz umfasst, sondern auch übrige, nicht der Gewinnsteuer unterliegende Erträge. Grundfesten wie das Massgeblichkeitsprinzip werden in Frage gestellt. Im Zusammenspiel mit den KAG-rechtlichen Spezialbestimmungen zur Ermittlung des Erfolgs einer kollektiven Kapitalanlage sieht man sich bei der Umschreibung des Steuerobjekts mit Grundproblemen der steuerlichen Gewinnermittlung konfrontiert.

Die Strukturierung von Immobilienvermögen über kollektive Kapitalanlagen ist aus steuerlicher Sicht zweifelsohne attraktiv. Bei der direkten Bundessteuer werden die Gewinne mit einem Steuersatz von bloss 4.25 Prozent statt dem ordentlichen Satz von 8.5 Prozent besteuert. In den Kantonen findet ebenfalls regelmässig ein Sondersatz Anwendung. Auf Anlegerstufe sind die Erträge aus direktem Grundbesitz und das darauf entfallende Reinvermögen von der Einkommens- bzw. Vermögenssteuer ausgenommen. Mit anderen Worten unterliegen der Ertrag und das Reinvermögen - anders als bspw. bei Immobiliengesellschaften - keiner wirtschaftlichen Doppelbelastung.

Nach wie vor stellen sich in der Praxis bei der Besteuerung von kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz allerdings zahlreiche ungelöste Rechtsfragen. Hervorzuheben sind beispielsweise die Behandlung der sogenannten nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste. Umstritten ist daneben auch die Frage der gewinnsteuerlichen Erfassung der realisierten Kapitalgewinne bei der direkten Bundessteuer. Ferner stellen sich Fragen im Zusammenhang mit den Einkäufen in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von neuen Anteilen, im Bereich der interkantonalen Verlustverrechnung oder bei den sog. Liquidationssteuern. Insbesondere im Falle von kollektiven Kapitalanlagen, welche in zahlreichen Kantonen über Immobilienvermögen verfügen, wird dadurch bspw. die Ermittlung der Steuerrückstellung im Zuge der Abschlusserstellung zu einer besonderen Herausforderung. Aber auch die Steuerdeklaration stellt vor diesem Hintergrund hohe Anforderungen an die Rechtsanwender.

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